Découvrez comment fonctionne la récupération de la TVA dans l'immobilier hôtelier, quelles sont les conditions applicables et comment une structure adéquate peut réduire votre investissement net et optimiser votre rendement fiscal.
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Comment fonctionne la récupération de TVA dans l’immobilier hôtelier?

Qu’est-ce que la récupération de TVA ?

La récupération de TVA est le mécanisme qui permet à un assujetti à la TVA de déduire ou de se faire rembourser la TVA qu’il a payée sur ses investissements et ses dépenses professionnels. Concrètement, si vous exercez une activité économique soumise à la TVA, vous pouvez en principe récupérer la TVA payée sur :

  • l’achat de biens et de services
  • les travaux et rénovations
  • certains frais de fonctionnement liés à cette activité

La TVA déductible vient en diminution de la TVA que vous facturez à vos clients. Si le solde est négatif, vous pouvez, sous conditions, demander le remboursement de ce crédit de TVA à l’administration.

Exemple simple de récupération de TVA

Vous investissez dans un bien immobilier et payez 21 % de TVA sur la construction ou la rénovation. Si le bien est utilisé dans le cadre d’une activité soumise à la TVA, vous pouvez :

  • enregistrer cette TVA comme « TVA déductible »
  • la récupérer via vos déclarations périodiques de TVA

L’idée centrale est que la TVA est neutre pour les opérateurs économiques assujettis : ce sont, en fin de compte, les consommateurs finaux qui la supportent, pas les entreprises qui la répercutent.

Qu’est-ce que l’immobilier hôtelier ?

L’immobilier hôtelier regroupe tous les biens immobiliers utilisés pour une exploitation de type hôtel, tels que :

  • hôtels classiques
  • aparthôtels ou résidences hôtelières
  • appartements avec services hôteliers (réception, nettoyage, petit-déjeuner…)
  • concepts de long séjour (long-stay), business hôtels, etc.

Ce qui compte sur le plan fiscal, ce n’est pas seulement l’apparence du bâtiment, mais surtout sa fonction réelle : y a-t-il une véritable activité hôtelière avec des services et des séjours facturés avec TVA ? Si oui, le bien est généralement considéré comme immobilier hôtelier.

L’immobilier hôtelier comme produit d’investissement

De plus en plus d’investisseurs privés achètent :

  • une chambre d’hôtel
  • une suite ou un studio dans une résidence hôtelière
  • un appartement dans un projet avec services hôteliers

La chambre ou l’unité est ensuite exploitée professionnellement par un opérateur spécialisé. L’investisseur perçoit généralement :

  • un loyer fixe (rendement garanti)
  • et/ou un loyer variable lié au chiffre d’affaires de l’hôtel
  • parfois une formule hybride (fixe + variable)

Dans ce type de montages, la récupération de TVA peut jouer un rôle déterminant pour l’attrait financier du projet.

Comment fonctionne la récupération de TVA dans l’immobilier hôtelier ?

Pour l’immobilier hôtelier, la récupération de TVA peut être particulièrement intéressante, à condition que la structure soit correctement conçue. La logique générale est la suivante :

  1. La vente de l’unité hôtelière est soumise à la TVA (souvent 21 %).
  2. L’acheteur est ou devient assujetti à la TVA et lié à une activité elle-même soumise à la TVA.
  3. Grâce à cette activité taxable, l’acheteur peut récupérer la TVA payée sur l’acquisition (et sur certains frais connexes).

Achat du bien avec TVA

Dans de nombreux projets hôteliers, les unités sont vendues avec TVA plutôt qu’avec des droits d’enregistrement. Concrètement :

  • le prix est indiqué hors TVA
  • la TVA (par exemple 21 %) est ajoutée
  • cette TVA est, en principe, récupérable si toutes les conditions sont remplies

Pour une unité vendue 250.000 € hors TVA, vous payez 52.500 € de TVA. Cette TVA peut, en théorie, être totalement récupérée si l’exploitation et la structure sont conformes aux exigences fiscales.

Activité économique et assujettissement à la TVA

La récupération de TVA n’est possible que si l’investissement est lié à une activité économique taxable. Dans l’immobilier hôtelier, cela peut se faire de plusieurs manières :

  • vous exploitez vous-même, directement ou via une société, une activité hôtelière soumise à la TVA
  • vous donnez votre unité en location soumise à la TVA à un exploitant hôtelier professionnel

En pratique, les projets d’investissement hôtelier prévoient souvent un bail avec TVA conclu avec un opérateur. L’opérateur :

  • gère l’hôtel
  • loue les chambres aux clients
  • facture la TVA sur les nuitées et les services

Vous, en tant que propriétaire, percevez un loyer sur lequel vous facturez également la TVA à l’opérateur. C’est cette chaîne d’opérations taxables qui ouvre le droit à la déduction de la TVA sur votre investissement.

Remboursement de la TVA

Les grandes étapes pour récupérer la TVA sont les suivantes :

  • vous (personne physique ou société) êtes identifié à la TVA
  • vous recevez des factures avec TVA pour :
    • l’achat de l’unité
    • d’éventuels travaux ou aménagements complémentaires
  • vous introduisez des déclarations de TVA périodiques (mensuelles ou trimestrielles)
  • la TVA payée est reprise comme TVA déductible
  • l’administration rembourse le solde ou l’impute sur vos déclarations ultérieures

À noter : en matière immobilière, s’applique généralement une période de révision de 15 ans. Si l’affectation du bien change durant cette période (par exemple, passage d’une activité hôtelière taxée à une location résidentielle classique exonérée de TVA), vous devrez en principe réviser (et donc rembourser en partie) la TVA initialement déduite, au prorata des années restantes.

Rôle de l’opérateur hôtelier

La plupart des projets d’immobilier hôtelier sont structurés de manière à ce que :

  • l’investisseur signe un contrat de bail ou de gestion avec l’opérateur
  • l’opérateur assure l’intégralité de l’exploitation (accueil, marketing, services, entretien…)
  • l’opérateur facture la TVA aux clients finaux
  • l’investisseur perçoit un loyer, généralement soumis à la TVA, ou participe aux revenus d’exploitation

Cette structuration permet à un investisseur privé de bénéficier d’un régime de récupération de TVA sans devoir gérer lui-même un hôtel, à condition que les contrats et les flux économiques soient conformes au droit de la TVA.

Tout le monde peut-il en profiter ?

Non, tout le monde ne peut pas automatiquement bénéficier de la récupération de TVA lors de l’achat d’un bien hôtelier. Il existe des conditions strictes et des points d’attention importants.

Conditions essentielles

  1. Existence d’une activité soumise à la TVA
    La location immobilière pure et simple est en principe exonérée de TVA. Dans ce cas, aucune déduction de TVA n’est possible. Pour bénéficier de la récupération :

    • soit vous exercez vous-même une activité hôtelière taxable
    • soit vous optez pour une location soumise à TVA dans le cadre prévu par la loi (par exemple, location d’un bien aménagé à un opérateur assujetti)

  2. Contrats et structuration juridique corrects
    Les baux, contrats de gestion et autres conventions doivent respecter les exigences de la TVA. L’administration examine notamment :

    • qui exerce réellement l’activité économique
    • la nature et la durée de la location
    • l’étendue des services hôteliers rendus

  3. Inscription et obligations déclaratives TVA
    Il faut :

    • être correctement identifié à la TVA
    • émettre et recevoir des factures conformes
    • déposer des déclarations de TVA dans les délais
    • tenir une comptabilité adaptée

  4. Affectation durable du bien
    La vocation du bien doit être, à long terme, l’exploitation dans un cadre soumis à la TVA. Si, durant la période de révision, le bien est réaffecté à un usage privé ou à une location exonérée, une révision de la déduction et un remboursement partiel de la TVA perçue peuvent être exigés.

Qui en bénéficie généralement ?

  • Les investisseurs privés qui :

    • acquièrent une unité dans un projet spécifiquement conçu pour un montage TVA
    • concluent un bail avec TVA avec un opérateur hôtelier expérimenté
    • se font accompagner par un conseiller fiscal ou un expert en fiscalité immobilière

  • Les sociétés qui :

    • intègrent l’immobilier hôtelier dans leur activité économique
    • sont assujetties à la TVA et organisent une exploitation ou une location taxable du bien

Quand être particulièrement vigilant ?

  • Lorsque le projet met en avant la récupération de TVA comme argument commercial sans exposer clairement :
    • la structure de TVA globale
    • le rôle précis de l’opérateur
    • l’impact à long terme (période de révision, changement d’affectation)
  • Lorsque vous envisagez à terme de :
    • transformer l’unité en appartement résidentiel classique
    • utiliser le bien pour votre propre usage sans exploitation taxable

Dans ces situations, une récupération initiale de TVA peut se transformer plus tard en obligation de restitution partielle à l’administration.

Conclusion : un puissant levier, mais à manier avec prudence

La récupération de TVA dans l’immobilier hôtelier peut réduire significativement le coût net de l’investissement et améliorer le rendement global. Mais elle s’accompagne de conditions juridiques et fiscales strictes, ainsi que d’un suivi dans le temps (période de révision).

Pour en profiter sereinement, il est essentiel de :

  • choisir des projets présentant une structuration TVA claire et transparente
  • comprendre le fonctionnement des baux et des contrats d’exploitation
  • s’entourer de spécialistes (conseiller fiscal, comptable, avocat) avant de signer

Dans ce cadre, l’immobilier hôtelier peut devenir un outil d’investissement à la fois rentable et fiscalement optimisé, à condition d’anticiper correctement tous les aspects liés à la TVA.